Argumentarium in Kürze

Die «Lex Koller» ist aktueller denn je

- die Analyse falsch und fahrlässig

Von den Befürwortern und dem Bundesrat (Bundesverwaltung) wird argumentiert, die «Lex Koller» sei ein alter Zopf, der Zweitwohnungsbau in den Tourismusgebieten könne auch mit flankierenden raumplanerischen Massnahmen in den Griff bekommen werden. Zudem würde die Aufhebung zu wesentlichen volkswirtschaftlichen Impulsen in der Bauwirtschaft führen. Die «Lex Koller» würde ausländische Personen und (Firmen-)Gesellschaften einseitig diskriminieren und sei deshalb EU-inkompatibel und ausländerfeindlich. Diese Analyse und die geforderten flankierenden Massnahmen sind geradezu fahrlässig falsch und völlig unverständlich.

Zu dieser Falschanalyse gibt es folgende wichtige Richtigstellungen:

1. Aktueller denn je
   Die «Lex Koller» und das darin enthaltene «Verbot der blossen Kapitalanlage in Grundstücke» ist aktueller denn je und kein alter Zopf. Der fundamentale Umbau der globalisierten Immobilienmärkte in den letzten wenigen Jahren zu einem Anlageuniversum als blosse (indirekte) Kapitalanlage hinterlässt seine deutlichen Spuren und treibt Preise und Mieten (regional unterschiedlich) in die Höhe. Global gesehen trifft dies besonders für attraktive Städte zu.
2. Schutz der Ballungsgebiete
   Die «Lex Koller» schützt nicht nur Tourismusgebiete vor dem Zweitwohnungsbau, sondern vor allem die Städte und Agglomerationen vor steigender Nachfrage.
3. Nachfragedämpfende Wirkung: Schutz der Mietpreise
   Ein unbeschränkter Zugang zu den Wohnimmobilien hätte eine massive Nachfragesteigerung zur Folge. Bei nur beschränkt ausbaubarem Angebot von Wohnimmobilien (was in der Natur der Sache liegt) hätte dies eine Steigerung der Immobilienpreise vor allem an attraktiven Lagen in Städten und Agglomerationen zur Folge. Da die Mieten und die Immobilienpreise gekoppelt sind, hätte dies eine Steigerung der Mietpreise zur Folge.
4. Preise für Wohneigentum würden steigen
   Zudem würden die Preise für Wohneigentum an guten Lagen steigen. Der Mittelstand würde so zunehmend an die Peripherie und an drittklassige Lagen gedrängt.
5. Akteure sind nicht nur vermögende Privatpersonen
   Ausländische börsenkotierte Immobiliengesellschaften, Private-Equity-Funds, sowie steuerbefreite REITs (Real Estate Investment Trusts - die in der Schweiz nicht zugelassen sind), haben Deutschland, Österreich und die Schweiz als strategische Zielmärkte deklariert, da dort das Verhältnis von Immobilienpreisen zu Einkommen noch relativ tief liegt und deshalb die Strategie "kaufen-warten-wiederverkaufen" noch zu lukrativen Umverteilungsgewinnen führt. Zudem ist die Zinssituation in der Schweiz äusserst attraktiv. Diese zusätzliche Nachfrage zur ohnehin schon riesigen inländischen Nachfrage nach Boden und Immobilien an hochattraktiven Lagen (wie Zürich, Genf, Lausanne, Bern und Basel) würde die Preise noch mehr nach oben treiben.
6. Ungleiche Konkurrenten
   Dabei haben die REITs als steuerbefreite Gesellschaften die wesentlich längeren Spiesse gegenüber anderen Bauwilligen wie Pensionskassen, Baugenossenschaften und Privaten. Zudem unterliegen Pensionskassen und institutionelle Immobilienanleger mit Sitz in der Schweiz Anlagevorschriften und können nicht mit einem Fremdkapital-Leverage arbeiten. Ebenso könnten ausländische Privatpersonen, die dann frei steuerhinterzogenes Geld anlegen könnten, wesentlich höhere Preise zahlen als Privatpersonen mit Steuersitz in der Schweiz.
7. Abwehrdispositiv gegen unfreundliche Übernahmen geht verloren
   Jüngst hat die «Implenia», der grösste Schweizer Baukonzern, erfolgreich ein Abwehrdispositiv gegen die Übernahme durch den ausländischen Grossaktionär «Laxey Partners» errichtet, indem sie sich auf die Bestimmung in der «Lex Koller» berufen hat, wonach eine Firma, die Immobilien kauft, hält und wiederverkauft, nicht zu stark durch ausländische Eigentümer bestimmt sein darf. Unfreundliche Übernahmen von in der Schweiz börsenkotierten Unternehmen würden möglich und wahrscheinlich.
8. Negative volkswirtschaftliche Impulse
   Die Aufhebung der «Lex Koller» führt keinesfalls zu volkswirtschaftlichen Impulsen aus der Bauwirtschaft. Gebaut wurde in den letzten Jahren in der Schweiz wie noch nie, trotz «Lex Koller». Gebaut wird in Abhängigkeit von der Verfügbarkeit des Bodens resp. der Objekte, der Verfügbarkeit von Hypothekarkrediten, der Zinshöhe, den Ertragsaussichten, sowie des Konjunkturverlaufs. In der Schweiz hat es ohnehin mehr als genügend akkumuliertes Kapital, das in Immobilien angelegt werden will, wie von Pensionskassen, Baugenossenschaften, Immobilienfonds, börsenkotierten inländischen Immobiliengesellschaften etc. Gebaut würde auch nicht häufiger an schlechteren Lagen, wie vereinzelt behauptet wird. Wieso sollten ausländische Immobiliengesellschaften dort bauen, wo inländische es nicht tun? Die Aufhebung der «Lex Koller» würde im Gegenteil zu negativen volkswirtschaftlichen Impulsen führen, da der Immobilienmarkt noch mehr angeheizt würde und somit Kaufpreise und Mieten steigen würden. Dies führt zu Umverteilungen vom Konsum- zum Immobiliensektor, resp. es würde weniger konsumiert (man muss mehr für Miete ausgeben, also konsumiert man weniger) und die Binnenwachstumschwäche, die die Schweiz im besonderen auszeichnet, noch weiter schwächen.
9. Auswirkungen auf Steuern unklar
   Die «Lex Koller» koppelt Immobilieneigentum an den Steuersitz. Wenn Personen mit Sitz im Ausland Immobilien erwerben können, bricht bei einer Aufhebung ein relevanter Teil an Steuersubstrat weg. Zudem müssen Eigentümer die mit allgemeinen Steuern bezahlten Infrastrukturen nicht mehr mitfinanzieren, obwohl der Wert der Immobilie auch mit der Infrastruktur zusammenhängt.
   Andererseits wird es durch die (regional unterschiedlichen) Preissteigerungen zu Aufwertungen von Wohneigentum kommen und damit der Eigenmietwert steigen. Diese Auswirkungen sind dringend zu analysieren und in verschiedenen Szenarien zu quantifizieren.
10. Tür und Tor zur Geldwäscherei
    Immobilienhandel resp. Direktanlagen in Immobilien sind vom Geldwäschereigesetz ausgenommen. Damit ist Tür und Tor offen für neue Schwarzgelder, die traditionellerweise in Immobilien fliessen, die bisher durch die «Lex Koller» ausgeschlossen waren. Durch die Entkoppelung von der Steuersitzerfordernis fallen auch die Kontrollmöglichkeiten durch die Steuerbehörden weg. Dies würde den Wegfall der «Lex Koller» noch deutlicher akzentuieren. Auch dies wird mit keinem Wort in Botschaften und Vernehmlassungsantworten erwähnt. Hier ist dringender Handlungsbedarf und eine Unterstellung auch für Schweizer Immobiliengesellschaften unter das Geldwäschereigesetz notwendig.
11. Die «Lex Koller» ist nicht ausländerfeindlich
    Ausländer und Ausländerinnen, die hier ihren Erstwohnsitz haben und hier Steuern zahlen können ohne weiteres Immobilien erwerben. Die «Lex Koller» schützt den Markt vor Immobilienkäufen zu reinen Ertrags-Anlagezwecken immerhin von ausländischen Immobiliengesellschaften und Privatpersonen. Leider schützt sie nicht vor den inländischen Immobilien-Fonds und börsenkotierten Immobiliengesellschaften mit dem einzigen Zweck der Gewinnmaximierung, was auf Bodenmärkten nichts zu suchen hat.
12. Raumplanerische Massnahmen taugen beschränkt
    In den Tourismusgebieten können raumplanerische flankierende Massnahmen greifen, um den Zweitwohnungsbau und somit die Zersiedelung einzudämmen. Sie wirken aber angebotsseitig durch Einschränkungen (Zweitwohnungskontingent, Boden) und führen deshalb auch zu einer Verteuerung. Dies führt zu noch höheren (Miet)Preisen für die lokale Wohnbevölkerung. Zudem ist die Umsetzung schwierig, wie das Beispiel Oberengadin zeigt, wo zwar die Einschränkung des Zweitwohnungsbaus in einer Volksabstimmung überdeutlich angenommen wurde, aber die Umsetzung (aus verschiedenen Gründen) nicht praktiziert wird. In Städten und Agglomerationen greifen raumplanersiche Massnahmen nicht – wie auch? Hier hilft nur die «Lex Koller», die die Nachfrage eindämmt. 
    
13. Viele Verlierer würden aus der Aufhebung der «Lex Koller» hervorgehen. Die Kosten für das Wohnen sind mit Abstand der grösste Posten in einem Haushaltsbudget und würden durch die erhöhte Nachfrage steigen: Verlierer sind allen voran die Mieter, der Mittelstand, der zusehends vom Erwerb von selbstbewohntem Eigentum an guten Lagen ausgeschlossen wird, sowie die soziale Durchmischung in den Städten und Agglomerationen, wo der Mittelstand und Familien wegen des jetzt schon grossen Mietpreisdrucks vermehrt an die Peripherie gedrängt werden und laufend mehr Pendlerzeiten in Kauf nehmen müssen sowie dem Druck zum Doppeleinkommen ausgesetzt sind. Verlierer sind die gemeinnützigen Baugenossenschaften, die bei der Preisentwicklung nicht mehr mitbieten könnten. Verliererin ist das Gewerbe, das die Mieten an guten Lagen nicht mehr zahlen kann. Verlierer ist der Hauseigentümerverband, da der Eigenmietwert steigen wird. Verlierer sind die Gewerkschaften, die zusehen müssen, wie die erkämpften Lohnsteigerungen in den urbanen Gebieten durch die Mieten weggefressen werden. Verliererin ist die Landschaft, da das Baugewerbe in den Tourismusgebieten sich standhaft gegen raumplanersiche Massnahmen zu wehren weiss.
    Und wo bleiben die Gewinner?

 
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